Immobilien in der Simulation

Diese Hilfeseite erklärt, wie Immobilien (selbstgenutzt und vermietet) in die Monte-Carlo-Simulation integriert werden.

Übersicht

Immobilien sind ein wichtiger Bestandteil des Vermögens vieler Haushalte. MonteFinance ermöglicht die Integration von bis zu 10 Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten:

Wie Immobilien die Simulation beeinflussen

flowchart TD
    subgraph immo [Immobilien-Modul]
        A[Wertentwicklung] --> B[Stochastisch, korreliert mit Aktien]
        C[Mieteinnahmen] --> D[Jährliche Steigerung + Leerstandsrisiko]
        E[Kosten] --> F[Instandhaltung + Fixkosten]
        G[Kredit] --> H[Annuitätentilgung]
        I[Verkauf] --> J[Bei geplantem Jahr]
    end
    
    subgraph cashflow [Auswirkung auf Simulation]
        K[Netto-Cashflow] --> L{Positiv?}
        L -->|Ja| M[Reduziert Entnahmebedarf]
        L -->|Nein| N[Erhöht Entnahmebedarf]
        O[Verkaufserlös] --> P[→ Liquides Vermögen]
    end
    
    immo --> cashflow

Die Berechnungsreihenfolge pro Jahr

1. Wertentwicklung – Immobilienwert wird stochastisch angepasst
2. Mieteinnahmen – Brutto-Miete mit Leerstandsprüfung
3. Kosten – Instandhaltung + inflationsbereinigte Fixkosten
4. Kreditrate – Zinsen + Tilgung bei Annuitätendarlehen
5. Verkauf – Prüfung auf geplantes Verkaufsjahr
6. Netto-Cashflow – Summe wird zur Liquidität addiert

Wertentwicklung (Appreciation)

Die Wertsteigerung einer Immobilie wird stochastisch modelliert – genau wie die Aktienrendite:

\(V_{t+1} = V_t \cdot e^{(\mu - \sigma^2/2) + \sigma \cdot Z}\)

Korrelation mit dem Aktienmarkt

Der Zufallswert Z für Immobilien ist korreliert mit dem Aktienmarkt:

\(Z_{Immo} = \rho \cdot Z_{Aktien} + \sqrt{1-\rho^2} \cdot Z_{unabhängig}\)

Bei der Standard-Korrelation von ρ = 0.2 bewegen sich Immobilien und Aktien leicht in die gleiche Richtung, aber nicht perfekt synchron.

Auswirkung:

• ρ = 0: Immobilien diversifizieren vollständig
• ρ = 1: Immobilien und Aktien bewegen sich gleich
• ρ = -1: Perfekte Absicherung (unrealistisch)

Mieteinnahmen (nur bei vermieteten Objekten)

Brutto-Kaltmiete

Sie geben die jährliche Brutto-Kaltmiete an. Davon werden automatisch die Verwaltungskosten abgezogen:

\(Netto\text{-}Miete = Brutto\text{-}Miete \cdot (1 - Verwaltungskostenrate)\)

Beispiel: 12.000 € Brutto-Kaltmiete, 10% Verwaltungskosten → 10.800 € Netto-Miete

Jährliche Mietsteigerung

Die Miete wird jährlich um den angegebenen Prozentsatz erhöht:

\(Miete_t = Miete_0 \cdot (1 + Steigerungsrate)^t\)

Leerstandsrisiko

Das Leerstandsrisiko wird als binäres Jahresereignis modelliert:

Wichtig: Es handelt sich um eine Wahrscheinlichkeit für kompletten Jahres-Leerstand, nicht um eine anteilige Quote!

Kosten

Instandhaltungskosten

Die Instandhaltungskosten werden als Prozentsatz vom aktuellen Immobilienwert berechnet:

\(Instandhaltung = Immobilienwert \cdot Instandhaltungsrate\)

Fixkosten (Nebenkosten)

Die jährlichen Fixkosten umfassen:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Ggf. Hausgeld (Eigentumswohnung)

Diese Kosten werden mit der kumulativen Inflation angepasst:

\(Fixkosten_t = Fixkosten_0 \cdot Kumulative Inflation_t\)

Kredite (Annuitätendarlehen)

Wenn eine Restschuld vorhanden ist, wird diese als Annuitätendarlehen behandelt:

Berechnung pro Jahr

1. Zinsen    = Restschuld × Zinssatz
2. Tilgung   = Jahresrate - Zinsen
3. Restschuld = Restschuld - Tilgung

Beispiel:

• Restschuld: 200.000 €
• Zinssatz: 3%
• Monatliche Rate: 1.000 € (= 12.000 €/Jahr)

→ Zinsen: 6.000 €
→ Tilgung: 6.000 €
→ Neue Restschuld: 194.000 €

Hinweis: Die Kreditrate ist ein Liquiditäts-Abfluss. Die Tilgung erhöht jedoch Ihr Eigenkapital!

Geplanter Verkauf

Sie können für jede Immobilie ein geplantes Verkaufsjahr angeben. Bei Erreichen dieses Jahres:

1. Verkaufspreis = Aktueller Immobilienwert
2. Verkaufskosten = Verkaufspreis × Verkaufskostenrate (typisch 10%)
3. Netto-Erlös = Verkaufspreis - Verkaufskosten - Restschuld
4. Der Netto-Erlös wird dem liquiden Vermögen zugeführt

Verkaufsnebenkosten

Die Verkaufskostenrate (Standard: 10%) umfasst typischerweise:

• Maklergebühren (3-6%)
• Notarkosten (~1.5%)
• Spekulationssteuer (falls anwendbar)
• Sonstige Kosten

Netto-Cashflow

Der Netto-Cashflow einer Immobilie errechnet sich als:

\(Cashflow = Netto\text{-}Mieteinnahmen - Instandhaltung - Fixkosten - Kreditrate\)

Typische Szenarien

Ruin-Prüfung und Immobilien

Standard: Nur Liquidität zählt

In der Standard-Einstellung (IncludePropertyEquityInRuinCheck = false) wird bei der Ruin-Prüfung nur das liquide Vermögen (Depot) betrachtet:

Ruin = Liquides Vermögen < Entnahme

Immobilien-Eigenkapital wird ignoriert, da Immobilien nicht sofort verkauft werden können.

Optional: Eigenkapital einbeziehen

Wenn Sie IncludePropertyEquityInRuinCheck = true setzen, wird auch das Immobilien-Eigenkapital berücksichtigt:

Ruin = (Liquides Vermögen + Immobilien-Eigenkapital) < Entnahme

⚠️ Warnung: Diese Einstellung ist optimistisch! Sie impliziert, dass Sie bei Liquiditätsproblemen Immobilien verkaufen würden.

Endvermögen mit Immobilien

Das Gesamtvermögen am Planungshorizont (TotalNetWorth) umfasst:

\(Gesamtvermögen = Liquides Vermögen + Immobilien\text{-}Eigenkapital\)

Wobei: \(Eigenkapital = \sum (Immobilienwert_i - Restschuld_i)\)

Nur nicht-verkaufte Immobilien werden gezählt.

Parameter-Übersicht

Pro Immobilie

Globale Parameter

Berechnungsbeispiel

Ausgangssituation

Berechnung Jahr 1 (ohne Leerstand)

1. Mieteinnahmen: 12.000 € × 0.9 = 10.800 €
2. Instandhaltung: 300.000 € × 1% = 3.000 €
3. Fixkosten: 3.000 €
4. Kreditrate: 800 € × 12 = 9.600 €
   • davon Zinsen: 150.000 € × 2.5% = 3.750 €
   • davon Tilgung: 9.600 € - 3.750 € = 5.850 €

Netto-Cashflow: 10.800 € - 3.000 € - 3.000 € - 9.600 € = -4.800 €

→ Die Immobilie kostet Sie 4.800 €/Jahr an Liquidität, aber Ihr Eigenkapital steigt um die Tilgung (5.850 €).

Häufige Fragen

Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl ich Mieteinnahmen habe?

Bei kreditfinanzierten Immobilien ist der Cashflow oft negativ, da die Tilgung enthalten ist. Die Tilgung ist jedoch Vermögensbildung, kein Verlust!

Werden Steuern berücksichtigt?

Nein, in der aktuellen Version werden Steuern nicht explizit modelliert. Sie sollten daher Netto-Werte (nach Steuern) eingeben, insbesondere bei den Mieteinnahmen.

Kann ich einen zukünftigen Immobilienkauf simulieren?

In der aktuellen Version starten alle Immobilien zu Simulationsbeginn. Ein zukünftiger Kauf kann über Einmal-Ereignisse (Events) approximiert werden.

Was passiert nach dem Verkauf?

Nach dem Verkauf:

• Der Netto-Erlös wird dem liquiden Vermögen zugeführt
• Die Immobilie generiert keine weiteren Cashflows
• Sie wird nicht mehr im Eigenkapital gezählt (kein Double-Counting)

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